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Preço dos imóveis em SP tende a subir com Plano Diretor

Os preços de imóveis na cidade de São Paulo vão ser pressionados devido às regras mais restritivas para aproveitamento dos terrenos, conforme estabelece o Novo Plano Diretor. O projeto foi aprovado nesta semana pela Câmara Municipal e entrará em vigor após a sanção do prefeito Fernando Haddad e sua publicação no Diário Oficial, o que deve acontecer nos próximos dias.

O Novo Plano Diretor incentiva a construção em quarteirões já atendidos por transporte público, como corredores de ônibus e estações de metrô e trem. Nos entornos dessas áreas serão liberadas edificações maiores.

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Por outro lado, o plano inibe prédios nos miolos dos bairros, onde a mobilidade é menor. Aí o potencial de aproveitamento dos terrenos será mais reduzido. Por conta disso, são esperados aumentos nos preços de terrenos e nas outorgas onerosas - contrapartida financeira paga pelas empresas para que se possa construir para além do potencial construtivo básico definido em cada região.

De acordo com levantamento do banco Credit Suisse, o custo de terrenos e outorgas deverá subir 40%, em média, em 80% da área da cidade.

Relatório assinado pelos analistas de construção civil Nicole Hirakawa, Luis Stacchini e Vanessa Quiroga, calcula que isso represente perda de 8 a 10 pontos porcentuais na margem bruta dos projetos das incorporadoras, caso esse aumento não seja repassado para o preço final dos imóveis.

Queda de custo 

Em contrapartida, os analistas calculam que o custo de produção caia em média 30% nos 20% restantes da cidade, onde haverá incentivo devido à proximidade aos eixos de transporte.

Para o vice-coordenador do Núcleo de Mercado Imobiliário da Universidade de São Paulo, Cláudio Alencar, a tendência é de elevação no preço final dos imóveis para o consumidor.

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— Vai haver valorização, principalmente nos miolos dos bairros, onde há limitações para lançamentos. Como a demanda existe e a oferta não vai conseguir atender, os preços vão subir, explica.

O presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), Cláudio Bernardes, avalia que também é possível haver subida de preços nas regiões onde haverá incentivos para construção.

— A liberação de edifícios mais altos em áreas próximas a opções de transporte pode provocar uma procura maior de incorporadoras por essas regiões. Os proprietários dos terrenos vão perceber o que está acontecendo e vão colocar um sobrepreço, estima. 

Segundo Bernardes, o preço final dos imóveis para o consumidor deverá ficar 5% maior ao redor dos eixos de transporte público e até 15% nos centros dos bairros.

Como os imóveis já são muito caros para boa parte da população e as incorporadoras estão com as margens de rentabilidade apertadas, é possível que o lançamento de novos projetos fique inviável em algumas regiões, como nos miolos dos bairros.

— Se a conta não fechar, as incorporadoras vão migrar seus projetos para outros locais, como cidades da região metropolitana, prevê Alencar.

Só em 2015

Como o Plano Diretor foi bastante debatido - houve 61 audiências públicas ao longo de nove meses - as novas regras para uso dos terrenos já eram esperadas. Assim, as incorporadoras aceleraram o licenciamento de seus projetos para que fossem aprovados sob a legislação antiga, que é mais permissiva para uso dos terrenos.

Dados da Secretaria de Licenciamento de São Paulo mostram essa corrida das empresas. Desde janeiro, os projetos recebidos para análise vêm crescendo: foram recebidos 636 pedidos de licença em janeiro, 704 em fevereiro, 770 em março, 899 em abril e 1.011 em maio.

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No total, são 4.020 projetos de prédios residenciais e não residenciais submetidos para aprovação sob as regras vigentes até aqui e que podem ser lançados ao longo dos próximos dois anos. Assim, o mercado imobiliário paulistano não deve ver um lançamento de edifício concebido sob o Novo Plano Diretor em menos de um ano.

— Como a maior parte das companhias ainda possui uma carteira de empreendimentos protocolados na prefeitura sob o antigo regime, o real impacto só poderá ser mensurado no longo prazo, afirma o analista Wesley Bernabé, em relatório do BB Investimentos.

— As transações para aquisição de terrenos também poderão sofrer correções dado o momento de mercado menos aquecido, completa, referindo-se à queda no ritmo de comercialização de imóveis verificada neste ano na capital paulista.

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A advogada Maria Flávia Seabra Gemperlli, sócia responsável pela área imobiliária do escritório Machado Meyer, acredita que a negociação de terrenos tende a se normalizar no curto prazo.

Por conta da indefinição sobre as regras do Novo Plano Diretor, muitas incorporadoras atrelaram contratos para compra dos terrenos à definição de seu potencial construtivo.

— Essa indefinição trouxe muitos prejuízos (para as partes envolvidas na negociação).As condicionantes são comuns por um determinado período, mas não por tanto tempo, diz.

— Várias negociações caíram nesse período, mas agora o mercado tende a se acomodar, completa Maria Flávia.


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Data: 07/05/2014

Por: Agência Estado

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